Eigenmietwert bern

Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Bern

Die politische Entscheidung vom 28. September 2025 markiert einen wichtigen Wendepunkt in der bernischen Steuerlandschaft. Das Stimmvolk hat die Abschaffung des Eigenmietwerts gutgeheissen. Damit folgt der Kanton Bern mehreren anderen Kantonen, die diesen Schritt bereits vollzogen haben oder sich in einem ähnlichen Reformprozess befinden. Obwohl der Entscheid gefallen ist, hat er seine unmittelbare Wirkung noch nicht entfaltet. Die bestehenden Regelungen bleiben vorerst gültig, und die Umsetzung wird sich über mehrere Jahre erstrecken.

Für viele Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer entsteht damit eine Übergangsphase, die Unsicherheit und Fragen mit sich bringt. Noch ist nicht vollständig definiert, wie die Ablösung des heutigen Systems ausgestaltet wird. Klar ist jedoch, dass die Reform weitreichende Konsequenzen haben wird. Sie betrifft nicht nur die Besteuerung von Eigentümerinnen und Eigentümern, sondern auch die Abzugsmöglichkeiten, die Finanzierung von Wohnraum und die langfristige Gestaltung der Steuerpolitik im Kanton.

Im Folgenden wird ausführlich dargestellt, was genau sich ändert, warum die Reform beschlossen wurde, wie der Eigenmietwert funktioniert und welche Auswirkungen die kommenden Jahre für Personen mit Wohneigentum haben könnten.

Was ist der Eigenmietwert

Grundprinzip des Eigenmietwerts

Der Eigenmietwert ist eine fiktive Einnahme, die Eigentümerinnen und Eigentümer versteuern müssen, wenn sie in ihrem eigenen Haus oder in ihrer eigenen Wohnung wohnen. Der Staat tut so, als würde man sich selbst eine Miete bezahlen. Diese gedankliche Einnahme wird zum steuerbaren Einkommen hinzugefügt. Die Idee dahinter stammt aus der Zeit, in der die steuerliche Gleichbehandlung von Mieterinnen und Mietern sowie Eigentümerinnen und Eigentümern im Vordergrund stand. Menschen, die Wohneigentum besitzen, können andere steuerliche Vorteile nutzen. Dazu gehören insbesondere die Abzüge von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Durch die Einführung des Eigenmietwerts sollte verhindert werden, dass Wohneigentümer steuerlich bevorzugt werden.

Das System basiert auf der Vorstellung, dass Wohnen einen ökonomischen Nutzen darstellt. Wer eine Wohnung mietet, zahlt dafür einen Mietzins. Wer in der eigenen Immobilie wohnt, profitiert ohne Zahlung an einen Vermieter von demselben Wohnwert. Dieser Wohnwert wird steuerlich erfasst. Ziel war es, die privaten Wohnformen steuerlich auszugleichen und eine gewisse Gerechtigkeit zu schaffen.

Historische Entwicklung

Der Eigenmietwert wurde in vielen Kantonen seit Jahrzehnten unverändert oder nur gering angepasst weitergeführt. Dies führte zunehmend zu Kritik, da der Wert vieler Immobilien und auch die Mietpreise gestiegen sind. Viele Eigentümer empfanden die Besteuerung als nicht mehr zeitgemäss. Auch der politische Druck wuchs, da die Bevölkerung Wohneigentum als wichtige Form der Altersvorsorge betrachtet. Besonders im Kanton Bern gab es wiederholte politische Vorstösse und Debatten. Diese führten schliesslich zur Abstimmung im Jahr 2025.

Kritik am Eigenmietwert

Der Eigenmietwert wurde häufig als kompliziert und bürokratisch kritisiert. Zudem veränderte sich die gesellschaftliche Sichtweise. Während das System früher Gleichheit zwischen Mietenden und Eigentumsschaffenden schaffen sollte, steht heute die Förderung von Wohneigentum im Vordergrund. Viele argumentieren, dass Menschen, die sich eine Immobilie leisten können, nicht noch zusätzlich durch fiktive Einkommen belastet werden sollten. Auch die Abhängigkeit von Hypotheken führte zu problematischen Anreizen. Wer hohe Hypothekarzinsen besitzt, kann viel abziehen und profitiert indirekt von der heutigen Regelung. Wer jedoch seine Hypothek teilweise oder vollständig abbezahlt hat, muss den Eigenmietwert trotzdem versteuern, was manche als ungerecht empfinden.

Was ändert sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Bern

Zeitlicher Ablauf der Umsetzung

Obwohl das Stimmvolk die Abschaffung beschlossen hat, wird das neue System nicht sofort wirksam. Die Steuerverwaltung und die politischen Behörden benötigen Zeit, um die gesetzlichen Grundlagen zu schaffen und ein neues Modell zu definieren. Aktuell ist davon auszugehen, dass der Eigenmietwert mindestens bis zur Steuerperiode 2028 weiterhin gilt. Das bedeutet, dass Eigentümerinnen und Eigentümer bis dahin keine unmittelbaren steuerlichen Veränderungen erwarten können. Die kommenden Jahre bilden eine Übergangsphase, in der die bestehenden Regeln unverändert weitergelten.

Der Übergang wird vermutlich komplex sein. Die Behörden müssen sicherstellen, dass die neuen Regelungen für alle Beteiligten verständlich und administrativ umsetzbar sind. Auch muss geprüft werden, welche Auswirkungen die Abschaffung auf die Kantonsfinanzen hat. Der Eigenmietwert stellt heute einen beträchtlichen Teil der steuerlichen Bemessungsgrundlage dar. Fällt er weg, muss dieser Verlust in den öffentlichen Haushalten berücksichtigt werden.

Wegfall der fiktiven Mieteinnahmen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt die steuerliche Erfassung des fiktiven Mietwerts vollständig. Das Einkommen vieler Eigentümerinnen und Eigentümer wird dadurch sinken. Personen, die ihre Hypotheken weitgehend abbezahlt haben, profitieren besonders stark, da sie bisher den Eigenmietwert versteuern mussten, aber wenig oder gar keine Hypothekarzinsen abziehen konnten. Für diese Gruppe stellt die Abschaffung eine deutliche steuerliche Entlastung dar.

Personen, die hoch verschuldete Immobilien besitzen, profitieren weniger, da sie bisher grosse Abzüge für Hypothekarzinsen geltend machen konnten und diese Abzüge künftig wahrscheinlich wegfallen oder reduziert werden. Die Reform führt daher zu einer Neuverteilung der steuerlichen Belastung unter den Eigentümerinnen und Eigentümern.

Abzüge für Unterhalt und Hypothekarzinsen

Eine entscheidende Frage betrifft die Zukunft der Abzüge für Unterhaltskosten, Renovationen und Hypothekarzinsen. Diese Abzüge sind direkt mit dem Eigenmietwert verknüpft. Ohne Eigenmietwert stellt sich die Frage, ob diese Abzüge weiterhin möglich sind. In vielen Kantonen, die den Eigenmietwert abgeschafft haben, wurden die Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt oder vollständig aufgehoben.

Es ist wahrscheinlich, dass der Kanton Bern einen ähnlichen Weg einschlagen wird. Die politische Mehrheit geht davon aus, dass Unterhaltskosten nur noch in deutlich begrenztem Umfang abziehbar sein werden. Bei Hypothekarzinsen ist denkbar, dass nur noch ein kleiner Teil steuerlich berücksichtigt werden darf. Dies soll verhindern, dass der Staat indirekt die Verschuldung von Eigentümern subventioniert. Der genaue Umfang dieser Abzugsbeschränkungen wird im Rahmen der Umsetzung festgelegt.

Auswirkungen auf die Steuerprogression

Eine wichtige Folge der Abschaffung betrifft die steuerliche Progression. Der Eigenmietwert erhöht das zu versteuernde Einkommen und führt insbesondere bei Personen mit mittleren und höheren Einkommen zu einer stärkeren Progression. Durch den Wegfall der fiktiven Einnahmen könnte die Steuerlast sinken, da das Einkommen tiefer ausfällt. Allerdings müssen die Behörden gleichzeitig die Kantonsfinanzen im Blick behalten. Eine rein steuerliche Entlastung ohne Gegenmassnahmen wäre für den Staatshaushalt kaum tragbar. Daher sind flankierende Massnahmen wahrscheinlich.

Solche Massnahmen könnten in Form von Anpassungen der Tarife erfolgen oder im Rahmen eines steuerpolitischen Gesamtpakets umgesetzt werden. Noch ist unklar, wie der Kanton Bern diese Herausforderungen lösen wird.

Auswirkungen auf den Erwerb von Wohneigentum

Eine zentrale Frage betrifft die Auswirkungen der Reform auf den Immobilienmarkt. Viele Menschen fragen sich, ob die Abschaffung des Eigenmietwerts Wohneigentum attraktiver oder weniger attraktiv macht. Die Antwort fällt differenziert aus.

Für Käuferinnen und Käufer mit hohen Hypotheken ist der bisherige Eigenmietwert weniger belastend, da diese grosse Zinsen abziehen konnten. Wenn diese Abzugsmöglichkeiten künftig wegfallen, kann dies die Anfangsphase der Finanzierung verteuern. Wer jedoch langfristig plant und die Hypothek nach einigen Jahren reduziert, profitiert stärker von der Abschaffung, weil das steuerbare Einkommen durch den fehlenden Eigenmietwert niedriger bleibt.

Der Entscheid könnte dazu führen, dass Menschen vermehrt versuchen, Hypotheken schneller abzubauen, da der steuerliche Anreiz zur Verschuldung kleiner wird. Dies könnte langfristig zu einem stabileren Immobilienmarkt führen, da geringere Verschuldung die Risiken reduziert.

Hintergründe und politische Diskussion

Gründe für die Abschaffung

Der Eigenmietwert wurde zunehmend als überholt betrachtet. Viele Bürgerinnen und Bürger empfinden die Besteuerung einer fiktiven Miete als unlogisch. Zudem wurde argumentiert, dass der Eigenmietwert Eigenheimbesitzer unnötig belastet. Besonders ältere Menschen, die ihre Hypotheken weitgehend abbezahlt haben, zahlen heute oft hohe Eigenmietwertsteuern, obwohl sie ein eher bescheidenes Einkommen haben. Diese Situation wurde als ungerecht empfunden.

Politische Parteien und Verbände aus verschiedenen Lagern begrüssten die Reform. Sie sehen darin einen Schritt zur Förderung von Wohneigentum und zur Stärkung der privaten Altersvorsorge. Andere Stimmen warnten vor Steuerausfällen für den Staat und möglichen Fehlanreizen im Immobilienmarkt. Trotz dieser Einwände setzte sich die Mehrheit der Stimmberechtigten für die Abschaffung ein.

Vergleich mit anderen Kantonen

Verschiedene Kantone kennen bereits kein Eigenmietwertsystem mehr oder haben es teilweise abgeschafft. Diese Erfahrungen zeigen, dass eine solche Umstellung zwar komplex ist, aber langfristig zu einer Vereinfachung des Steuersystems führen kann. Kantone ohne Eigenmietwert berichten häufig von administrativen Vorteilen, da die Ermittlung des fiktiven Mietwerts entfällt. Gleichzeitig erfordern diese Systeme aber eine sorgfältige Gestaltung der Abzüge, um ein ausgewogenes Steuergefüge zu erhalten.

Rolle des Bundes

Auf Bundesebene wird seit vielen Jahren ebenfalls über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Der Entscheid im Kanton Bern kann diesen Diskussionen neuen Schwung verleihen. Allerdings ist eine schweizweite Abschaffung ein umfangreiches Projekt, das die Zusammenarbeit zwischen Kantonen und Bund erfordert. Die Entwicklung im Kanton Bern könnte als Modell dienen und neue Impulse für eine gesamtschweizerische Lösung geben.

Was bedeutet die Abschaffung für Eigentümerinnen und Eigentümer

Kurzfristige Auswirkungen

Solange der Eigenmietwert weiterhin gilt, bleibt für Eigentümer alles wie bisher. Sie müssen die fiktive Miete im steuerbaren Einkommen deklarieren und können weiterhin ihre bisherigen Abzüge geltend machen. Dieser Zustand wird mindestens bis zur Steuerperiode 2028 bestehen bleiben. Erst danach werden die tatsächlichen Veränderungen spürbar.

Langfristige Veränderungen

Langfristig wird das steuerbare Einkommen vieler Eigentümer sinken. Die steuerliche Belastung wird kleiner. Gleichzeitig werden sich die Finanzierungskonzepte verändern. Banken prüfen bei der Vergabe von Hypotheken die Tragbarkeit, die sich nach dem Einkommen richtet. Wenn das steuerbare Einkommen sinkt und gleichzeitig die Abzüge für Zinsen reduziert werden, müssen Banken möglicherweise neue Kriterien anwenden. Dies könnte dazu führen, dass die Vergabe von Hypotheken stärker auf die reale Finanzlage der Eigentümer abgestimmt wird.

Auch die Planung von Renovationen könnte sich verändern. Unterhaltskosten sind heute oft steuerlich abziehbar. Nach der Abschaffung werden diese Abzugsmöglichkeiten wahrscheinlich eingeschränkt. Renovationen werden damit rein wirtschaftlich beurteilt und weniger aus steuerlichen Gründen durchgeführt.

Auswirkungen auf Rentnerinnen und Rentner

Besonders ältere Menschen profitieren von der Abschaffung. Wer seine Hypothek weitgehend oder vollständig abgezahlt hat, wird stark entlastet. Heute führt der Eigenmietwert häufig dazu, dass Rentnerinnen und Rentner auf ein höheres steuerbares Einkommen kommen, obwohl ihr tatsächliches Einkommen eher niedrig ist. Der Wegfall dieser Belastung bringt für viele eine spürbare Erleichterung.

Auswirkungen auf die Steuererklärung

Die Steuererklärung wird für viele Eigentümerinnen einfacher. Der Wegfall des Eigenmietwerts bedeutet, dass ein komplexer Teil der Berechnung entfällt. Auch der Aufwand für die Dokumentation von Unterhaltskosten und Abzügen könnte kleiner werden, sofern diese künftig weniger relevant sind. Das gesamte System könnte dadurch transparenter und für Laien verständlicher werden.

Wie geht es weiter

Gesetzgebungsprozess

In den kommenden Jahren wird der Kanton Bern neue Gesetzesbestimmungen erarbeiten. Dabei werden Fachpersonen, Verbände, politische Parteien und weitere Interessengruppen einbezogen. Der Prozess wird sorgfältig und umfassend sein, da die Auswirkungen weitreichend sind. Der Grosse Rat wird über konkrete Ausgestaltungen beraten und entscheiden. Erst danach tritt die Reform in Kraft.

Informationsbedarf der Bevölkerung

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer haben Fragen. Der Kanton wird daher Informationsmaterial, Merkblätter und spezielle Beratungsangebote bereitstellen. Auch Steuerberaterinnen und Steuerberater werden eine wichtige Rolle spielen, da private Haushalte ihre Finanzplanung anpassen können.

Auswirkungen auf die Immobilienpreise

Ob die Abschaffung des Eigenmietwerts die Immobilienpreise steigen oder fallen lässt, ist schwer vorherzusagen. Manche erwarten, dass Wohneigentum attraktiver wird und die Nachfrage steigt. Andere verweisen auf mögliche Einschränkungen bei den Zinsabzügen, die die Finanzierung teurer machen könnten. Die tatsächliche Entwicklung wird von mehreren Faktoren abhängen, darunter Zinsniveau, Wirtschaftslage und politische Begleitmassnahmen.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Bern ist eine bedeutende Reform mit langfristiger Tragweite. Sie verändert das Verhältnis zwischen Staat, Eigentümerinnen und Eigentümern und Finanzierungsinstitutionen. Die Umsetzung wird mehrere Jahre in Anspruch nehmen und erst ab der Steuerperiode 2028 wirksam werden. Für viele bedeutet die Abschaffung eine erleichterte steuerliche Situation. Gleichzeitig wird es Anpassungen in anderen Bereichen geben, etwa bei den Abzügen für Unterhalt und Hypothekarzinsen.

Das Ziel der Reform ist eine zeitgemässe und gerechtere Besteuerung des Wohneigentums. Auch wenn noch viele Details offen sind, steht bereits fest, dass die bernische Steuerlandschaft im kommenden Jahrzehnt neu gestaltet wird. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und ihre Finanzplanung frühzeitig anpassen.